Documentos de um lançamento imobiliário: do terreno à entrega

Um lançamento imobiliário passa por dezenas de documentos antes da primeira venda e continua gerando papel até a entrega das chaves. Este guia organiza os principais deles na ordem em que costumam aparecer: terreno, projeto, incorporação, vendas, obra e conclusão. O objetivo é dar ao incorporador, ao arquiteto e à equipe de marketing uma visão do caminho inteiro, para planejar prazos e saber em que momento cada peça de comunicação pode ir para a rua. Somos uma empresa de renderização 3D com entrega para todo o Brasil.

É uma orientação geral, não aconselhamento jurídico. Nomes, exigências e prazos mudam de um município para outro, e cada cartório e prefeitura tem sua lista. Antes de protocolar qualquer pedido, confirme os requisitos com a prefeitura, o Registro de Imóveis e um advogado ou despachante que conheça a cidade.

1. Terreno: o que verificar antes de comprar

A viabilidade de um empreendimento começa na situação jurídica e urbanística do terreno. Problemas descobertos aqui custam pouco; descobertos depois do lançamento, podem travar a obra ou a venda.

Matrícula atualizada e certidões do imóvel

A certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis, mostra quem é o proprietário, a área, as medidas e os ônus que pesam sobre o terreno, como hipotecas, penhoras e servidões. Junto com ela, costuma-se levantar certidões de ônus reais e de ações reipersecutórias, além das certidões pessoais dos vendedores, para reduzir o risco de a compra ser contestada.

Confrontação e confrontantes

A declaração de confrontação, ou de confrontantes, registra quem são os vizinhos de cada lado do terreno e confirma que as divisas descritas na matrícula correspondem ao que existe no local. Ela aparece com frequência em retificações de área, unificações e desmembramentos, quando o cartório pede a anuência dos confrontantes para alterar medidas. Um levantamento topográfico georreferenciado costuma acompanhar esse processo.

Desmembramento, remembramento e unificação

Quando o empreendimento ocupa parte de uma área maior, ou junta vários lotes, é preciso aprovar na prefeitura o desmembramento ou o remembramento e depois registrá-lo no Registro de Imóveis. A certidão de desmembramento aprovado é o documento municipal que autoriza essa mudança; sem o registro, cada nova área não tem matrícula própria e não pode ser incorporada separadamente.

Servidão de passagem

Terrenos sem acesso direto à via pública, ou que precisam passar redes de água, esgoto e energia por um imóvel vizinho, dependem de servidão. A anuência do proprietário do imóvel serviente e o registro da servidão na matrícula dão segurança ao projeto e evitam discussões durante a obra.

ITBI da compra do terreno

O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis. Na compra do terreno, o comprovante de pagamento é exigido para registrar a escritura. Alguns municípios cobram complementação quando o valor de referência da prefeitura supera o valor declarado. As regras de base de cálculo e o momento da cobrança variam por cidade, e já foram discutidas nos tribunais; vale confirmar com o fisco municipal.

2. Projeto e aprovações na prefeitura

Consulta de zoneamento e diretrizes urbanísticas

A consulta prévia de zoneamento, também chamada de consulta de viabilidade ou certidão de diretrizes, informa o que a legislação permite naquele terreno: usos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito, recuos, vagas e exigências de estudos de impacto. É a base do estudo de massa e do programa do empreendimento. Em alguns casos a prefeitura emite também uma certidão de conformidade urbanística para o projeto.

Alvará de construção

O alvará, ou licença de construção, é a autorização da prefeitura para executar o projeto aprovado. Para condomínios, a aprovação costuma envolver o projeto arquitetônico completo, as áreas comuns e, conforme a cidade, projetos complementares. O alvará tem validade, e obras que atrasam podem precisar de revalidação. Mudanças relevantes no projeto depois da aprovação exigem requerimento de alteração, o que pode afetar tudo o que já foi divulgado.

Licenças complementares

• Movimentação de terra: cortes, aterros e retirada de material costumam depender de licença específica, às vezes com acompanhamento ambiental.
• Licença ambiental: exigida conforme o porte, a localização e o impacto do empreendimento, pelo órgão municipal ou estadual.
• Corpo de Bombeiros: o projeto de prevenção e combate a incêndio precisa ser aprovado, e a vistoria final é uma das condições para a conclusão da obra.
• Muros, tapumes e ocupação de calçada: em muitas cidades são licenciados à parte.
• Equipamentos de lazer: itens como piscinas coletivas podem ter exigências próprias de projeto e de vigilância sanitária.

3. Incorporação: o registro que libera as vendas

Registro do memorial de incorporação

A Lei 4.591/1964 determina que o incorporador só pode negociar unidades autônomas depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis. O memorial reúne, entre outros, o título de propriedade do terreno, certidões, o projeto aprovado, o cálculo das áreas, a minuta da convenção de condomínio e o memorial descritivo das especificações. A mesma lei determina que o número do registro seja indicado nos anúncios do empreendimento.

Na prática, é esse registro que define a data em que a campanha de vendas pode começar. Imagens, vídeos e site podem ser produzidos antes, mas a divulgação com oferta de unidades depende dele.

Patrimônio de afetação

Previsto na Lei 10.931/2004, o patrimônio de afetação separa o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. A opção é averbada na matrícula e dá mais segurança aos compradores e aos financiadores, porque o dinheiro de um empreendimento não pode ser usado para cobrir outro.

Memorial descritivo

O memorial descritivo detalha acabamentos, materiais, equipamentos e o que é entregue em cada unidade e nas áreas comuns. Ele é a referência contratual do que o comprador vai receber, e é por isso que toda a comunicação do lançamento precisa ser coerente com ele.

4. Vendas: stand, material de comunicação e contratos

Material publicitário coerente com o memorial

Pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta e a publicidade suficientemente precisas integram o contrato, e a publicidade não pode induzir o comprador a erro. Imagens 3D, vídeos, plantas humanizadas e folders devem, portanto, representar o que está no projeto aprovado e no memorial descritivo: número de pavimentos, fachada, áreas comuns, equipamentos de lazer e padrão de acabamento.

Elementos decorativos e de ambientação, como mobiliário, vegetação adulta e objetos, devem ser identificados como ilustrativos, e a indicação "imagem meramente ilustrativa" costuma acompanhar as peças. O cuidado vale também para o entorno: uma vista que depende de um terreno vizinho ainda livre não deve ser apresentada como garantida. Na Render Fabrik, as imagens para incorporadoras partem do projeto aprovado e do memorial, e a lista de revisões inclui essa conferência.

O contrato de renderização 3D também deve prever o que acontece se o projeto mudar depois das imagens prontas.

Stand de vendas e apartamento decorado

O stand costuma exigir alvará de funcionamento, muitas vezes provisório, e licença para a instalação e a publicidade no local. Quando o decorado fica no canteiro, entram também as regras de segurança da obra. Painéis, folders e maquetes digitais do stand seguem a mesma regra de coerência com o memorial.

Proposta, sinal e contrato de compra e venda

A reserva da unidade costuma ser formalizada por proposta e recibo de sinal, seguidos do contrato de promessa de compra e venda com as condições de pagamento, o prazo de entrega e as regras de distrato previstas em lei. Parcerias com imobiliárias e corretores para a venda também são formalizadas em contrato próprio.

5. Durante a obra

ART e RRT

Cada responsável técnico registra sua atividade: engenheiros por meio da ART, no CREA, e arquitetos por meio do RRT, no CAU. Os registros de projeto e de execução acompanham a aprovação e a obra, e são pedidos novamente na conclusão.

Regularidade fiscal e previdenciária da obra

A obra precisa estar regular perante a Receita Federal quanto às contribuições previdenciárias. A certidão de regularidade da obra, conhecida como CND do INSS da obra, é exigida para averbar a construção. Certidões negativas municipais, como a de tributos imobiliários, também costumam ser pedidas em várias etapas.

Alterações de projeto durante a obra

Qualquer alteração relevante depois da aprovação passa por novo pedido à prefeitura e, se afetar o que foi registrado na incorporação, por atualização no Registro de Imóveis. Se as imagens e plantas de venda já estiverem em circulação, precisam ser atualizadas junto.

6. Conclusão e entrega

Habite-se, certificado de conclusão e vistorias

Terminada a obra, a prefeitura faz a vistoria e emite o habite-se, que em cada cidade pode ter outro nome: certificado de conclusão de obra, auto de conclusão, carta de habitação ou laudo de habitabilidade. Normalmente ele depende da vistoria do Corpo de Bombeiros, das ligações definitivas de água, esgoto e energia e, em muitos municípios, de uma declaração de encerramento da obra pelo responsável técnico. Endereço oficial e numeração predial também são regularizados nessa fase.

Averbação da construção

Com o habite-se e a certidão de regularidade da obra, a construção é averbada na matrícula do terreno no Registro de Imóveis. É a partir daí que o prédio passa a existir formalmente no registro.

Instituição de condomínio e matrículas individuais

A instituição e especificação do condomínio define as unidades autônomas e as frações ideais, e a convenção de condomínio passa a valer. O Registro de Imóveis abre então uma matrícula para cada unidade, o que permite escriturar as vendas e registrar os financiamentos.

Entrega das unidades

A entrega costuma ser formalizada por termo de vistoria e recebimento da unidade, com a entrega do manual do proprietário e das áreas comuns ao condomínio. Nas vendas com escritura, o ITBI de cada unidade é recolhido pelo comprador na transferência.

Onde a comunicação visual entra nesse calendário

• Estudo de viabilidade e aprovação: estudos de volumetria e imagens de apresentação ajudam na captação de investidores e na aprovação interna, sem oferta ao público.
• Entre a aprovação e o registro: é o momento de produzir as imagens e vídeos do lançamento, com base no projeto aprovado, para a campanha estar pronta quando o registro sair.
• Após o registro da incorporação: campanha, stand e site com o número do registro nas peças.
• Durante a obra: atualização das imagens quando o projeto muda e material de acompanhamento para quem já comprou.

Perguntas frequentes

Posso divulgar o empreendimento antes do registro da incorporação?

A lei proíbe negociar unidades antes do registro. Apresentar o projeto a investidores ou fazer comunicação institucional sem oferta é diferente de anunciar vendas, mas a linha é tênue; o ideal é alinhar a campanha com o jurídico da incorporadora.

As imagens 3D do lançamento têm valor contratual?

A publicidade suficientemente precisa integra a oferta. Por isso as imagens devem refletir o projeto e o memorial descritivo, com os elementos decorativos identificados como ilustrativos.

Habite-se e certificado de conclusão são a mesma coisa?

Na maioria das cidades, sim: são nomes diferentes para o documento municipal que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto e pode ser ocupada.

Quem providencia esses documentos?

A incorporadora, com apoio de arquitetos, engenheiros, despachantes, advogados e cartórios. O estúdio de visualização não substitui nenhum deles; entra na parte da comunicação, trabalhando sobre o projeto aprovado. Para planejar as imagens do seu lançamento, fale com a Render Fabrik.